任志強內(nèi)部談話論房價：2017會比這一輪漲得更高！
今年1-9月份，一些主要城市房價暴漲，加上國慶節(jié)期間出現(xiàn)的一系列關(guān)于限購的政策，房地產(chǎn)再一次成為了人們聚焦的話題。
究竟房價的過快上漲對于經(jīng)濟來講是好還是不好？現(xiàn)在在調(diào)結(jié)構(gòu)的政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)究竟處于什么樣的地位？經(jīng)濟會怎么走？房地產(chǎn)會怎么走？
11月27日，《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場前景》閉門研討會上，任志強與張維迎、黃益平，從經(jīng)濟、政策、市場等方面對房地產(chǎn)展開了一次深刻的討論。
以下內(nèi)容摘自是任志強的發(fā)言。
作者：任志強
來源：正和島（ID:zhenghedao）
房價在去年就開始上漲，只是由于指數(shù)關(guān)系，大家覺得沒漲。實際上深圳去年上漲指數(shù)是146，非常快。
原因之一是連續(xù)兩年土地-30%的增長，主要城市實際供應(yīng)量都在下降。但是很多媒體說是貨幣原因造成的。其實，這和貨幣，尤其和個貸沒有任何關(guān)系。今年1-10月份的個貸低于去年的整體個貸。個貸在整個一手房銷售額的比例只占21%。
新常態(tài)下提到的最強烈的一個口號就是供給側(cè)改革，只有房地產(chǎn)業(yè)不是供給側(cè)改革。
什么是供給側(cè)改革？房地產(chǎn)供給側(cè)改革本來應(yīng)該是人往哪去，土地往哪供，但這幾年我們恰恰做反了，人越往大、中城市去，大、中城市越不給力。土地短缺其中一個原因是土地錯配造成的。另一個原因是，大部分出了貪官的城市都不再供應(yīng)土地，因為土地交易中有很多腐敗。最后導(dǎo)致的結(jié)果是兩年之內(nèi)土地供應(yīng)短缺，然后房價開始漲。
第二個原因是發(fā)達地區(qū)，不管你供不供給土地，它的人流集中度還是提高的，因為它占有更多醫(yī)療、教育等資源。這兩類是今年房價上漲的主導(dǎo)。
大家都覺得房價已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。真實數(shù)據(jù)是什么？就住宅來說，全國平均房價去年大概是6700，今年是6800。均價1萬的城市9個，均價2萬的10個，扣除這些，平均房價只有4000。像渭南這種地級市，市中心只有3000多，稍微偏一點的2000多，這種城市有400個。我們大概一共600個城市，通常只公布大城市指數(shù)，只公布70個，剩余的城市房價低得不得了。
這一輪宏觀調(diào)控產(chǎn)生的作用就是，要讓房價已經(jīng)漲起來的這十幾個城市把房價降下來。由于還在漲，所以又出臺了第二輪政策。
大家認為房地產(chǎn)已經(jīng)在中國經(jīng)濟中占的比例很高了，我個人覺得很低，2008年之后算，美國房地產(chǎn)對GDP的總貢獻度最低是12.6，隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國在城市化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)應(yīng)該占更大的比重。如果房地產(chǎn)沒有一定的比重，不足以支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的。
我為什么斷定下一輪漲價比這一輪更高，因為在需求側(cè)上進行價格調(diào)控的時候，最后導(dǎo)致的是需求在一兩年以后，或者是一段時間以后就會爆發(fā)。最近有幾個境外的投行預(yù)測，這段時間房價可能會因為政策的抑制而下降，但是2017年會上漲。以后的調(diào)控政策可能連15個月也做不到，可能八九個月又反彈了，再出臺一個政策，可能五六個月又反彈了。這個調(diào)控政策一輪一輪以后越來越漲。只要對需求側(cè)進行抑制，不會對市場有任何好處，也不會對市場的穩(wěn)定有好處。
現(xiàn)在大家都在評價說收入和房價差太大。1992年房價是998塊錢，大家的工資是88塊錢，一般都是80塊錢。去年房價是6000多塊錢，增長了6.5倍，大學(xué)生工資是3750塊錢，一般3500塊錢左右，工資增長了40倍，所以這比起來，評價房價是上漲的更有問題。
美國選擇的是中位數(shù)，把高的甩了。另外，美國計算收入，工資收入多少，財產(chǎn)性收入多少，是把所有的都混在一起計算，然后取中位數(shù)，中國計算收入，沒有計算財產(chǎn)性收入，你的股票收入和房產(chǎn)收入不都在這里。
今年我們二手房的交易量在很多城市超過了一手房，二手房漲價漲得很多，他獲得財產(chǎn)性收入遠遠高于工資收入。清華大學(xué)的教授說電信詐騙了1600多萬，就是一套房的價格，北大教授也一樣，賣一套房子就是1000多萬。要是把它算到你的財產(chǎn)性收入里，你的收入就大大提高了。但是我們從來不這么算。老被人民日報誤導(dǎo)，說房價收入比不對，因為他不懂應(yīng)該怎么計算。
我想，如果不能從各種正面宣傳中給中國房地產(chǎn)一個合理的地位，這個政策一定是不斷出錯誤的政策。我昨天打了電話，說你們得寫個報告給中央，所有調(diào)控政策都是錯的，別出臺了，再出臺中國經(jīng)濟就完了。
為什么我說現(xiàn)在房地產(chǎn)可以救中國經(jīng)濟？
在現(xiàn)有前提條件下，中央政府不會大改革的時候，只能靠基礎(chǔ)設(shè)施投資。如果要改變，我有個建議。十幾年前我們研究城市化的規(guī)律，一個是從農(nóng)村走向城市，第二個是從小城市到大城市，第三個是從市中心到郊區(qū)，第四個是形成城市群，全世界如此。1960年的時候，全世界只有2個千萬人口以上的城市，1980年達到了8個，2010年24個，中國有6個，到2030年，中國大概得有20個以上。
中國現(xiàn)在的統(tǒng)計和國際不一樣，國際是常住人口，工資收入來自城市就叫做城市。中國是以居住和戶籍兩個條件，是戶籍加上六個月以上的城市常住人口。所有的軍隊，不管是在山溝還是邊境都是城市化人口，包括武警、警察、解放軍，這是一個特殊計算方式。按照這個方式，除了半年以上的戶籍人口，剩余的三、兩個月或者是幾天的叫流動人口。中國70%的城市化率將近7億人，我個人覺得至少20個以上的千萬級以上城市�，F(xiàn)在規(guī)模看有8個左右。
我們有了第一條規(guī)律，就是從農(nóng)村向城市，2億多人過來了，還得有農(nóng)民進城。為什么呢？太多農(nóng)民富不起來。他們必須進入城市，才有可能致富。
從農(nóng)村進入城市，從中小城市進入到大城市，這兩個階段正在進行中，但是我們沒有第三個過程，從市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。因為土地制度導(dǎo)致第三個過程中斷了，所以中國也不可能有第四個過程叫城市群。
美國說的城市群概念，是我雖然住在農(nóng)村，比如說老布什小布什回到莊園了，他雖然住在農(nóng)村，但是他的收入來自于城市。我們現(xiàn)在農(nóng)民工收入70%來自于城市，30%來自于農(nóng)村。這個比例關(guān)系是不對的，如果你來自于小城鎮(zhèn)，收入來自于城鎮(zhèn)沒關(guān)系。但是我們的土地不能轉(zhuǎn)移，比如比爾蓋茨，那個街的房產(chǎn)都是他的，他到非大城市的時候，把資源也帶進去了。我們土地是最多你蓋一個小別墅，但是你不可能把資源帶過去。
中斷的結(jié)果就是大中城市可能有泡沫，就是房子貴。我們倒過來算算，西城區(qū)100萬人口，500多億稅收，給國家創(chuàng)了6500億，按照人均GDP算是7萬美元，你說房子應(yīng)該多貴，按照西城區(qū)的人民幣計算，它的房子至少15萬。按照人均收入來算的話，也很高。
一個投資家為什么把它擱在西城區(qū)，因為西城區(qū)給他減個人所得稅，因為它自己稅收很多，把最有錢的人吸收進來，吸收的這些人也很有錢，收入也很高。這就是個變化。這個地區(qū)為什么會發(fā)生這種情況，因為有錢人往這集中，這就不行了。
比如說你最少有5%的回報，在北京或者是在全國基本上做不到。不是因為商品房貴了達不到，是因為我們房改房太多，很多人不知道，我們?nèi)康纳唐贩考悠饋�，�?992年到現(xiàn)在一共建了7000萬套，我們建了這么多房子，在全國總量上大概只占30%多一點，70%是政府蓋的房子，或者是原來房改房，或者是舊房，或是拆遷房，這些房子的回報率大概400-500。
我們拆遷的西城區(qū)房子，當(dāng)時回遷房是230塊，房改房大概是900塊，60平就是5.4萬，現(xiàn)在的房子多少錢？一平10萬。這個房子租金多少？大概市中心60平米房子，尤其是學(xué)區(qū)房，8000-10000的租金。我們的租金不合理在于大量的房改房。高價商品房只有富人居住，有些也不低，比如說女人街蓋的房子，平均4萬多，因為離美國大使館近，旁邊的美國人，記者什么的，那4萬塊錢的房租就是美國政府給的。
年初給我理發(fā)的小姑娘，說想買套房子，問我買哪兒的房子。我說，你買固安就行了，貴的房子你也買不起。當(dāng)時房價6000塊，她買了96平的房子，現(xiàn)在12000塊，她賺了一倍。她說我當(dāng)時應(yīng)該多買一套。那個地方憑什么漲到1.2萬，1.4萬？因為有個機場，國航還留在老機場，東航等其它三個都搬到這里，他們都得到當(dāng)?shù)刭I房子或者租房子，下一步還有物流，他不住在那不行，即使住在新機場也得搬過去。北京市政府一般是從自己的角度考慮的，各地的政府都是這樣，沒辦法。他是希望這個地區(qū)的房價越高越好，沒有一個地方的官員不是這樣。
地價除以50%是房價，但在大城市房價就是地價，因為他計算，兩年以后房子就得漲這么多。我賭下一次房價上漲一定比這次要高，尤其在中國很多是資源性城市導(dǎo)致的，像鄂爾多斯，煤炭一降價就徹底死了，大慶地下如果還有油，它也能起來。不是說所有的房價都能漲。要具體情況，具體分析。
我給政府的建議，是城市化率的基本發(fā)展，把后面的土地放開，就沒有房價高漲過程中的城市化進程，就是平和房價過程中的城市化進程。假定，土地可以有一個自由度，那情況就發(fā)生變化了。我擔(dān)任最后一屆政協(xié)委員的時候，有一個提案，當(dāng)時北京有六個城中村改造，在集體土地上蓋租賃性租房，把租賃的錢給農(nóng)民，地也不整，政府配市政，給定價，這是第一步。
不能做到讓土地私有化，但是可以讓農(nóng)民的集體建設(shè)用地用于城市服務(wù)，可以解決一部分問題。如果土地政策不解決，誰都解決不了，不能簡單說，價格好還是不好。
你看北上廣，哪個地方的人多，哪個地方就可以買。比如深圳，按照當(dāng)?shù)貞艏丝谟嬎�，人�?.6套房，他們的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆遷戶，一個人就十幾套。這個地區(qū)，老齡人口率最低，只是層次最高，科技能力最強。因為政府管的少，政府今年超稅收1500多億，估計最后超稅收2000億。
深圳戶籍人口962萬，活躍性手機2800萬部，只有20%、30%的人有兩部手機。當(dāng)?shù)匦W(xué)生增幅最高的地區(qū)，房價一定是暴漲的。一定是富人帶著孩子，因為他愿意生，生的起，養(yǎng)的起。我們出了一個貪官指數(shù)，它出了小學(xué)生指數(shù)，流動人口的指數(shù)不如小學(xué)生增長的指數(shù)快。人口進來了，可能還會跑，但是小學(xué)生增長的，一定會增長，而且財富也不可能帶走。還有一個是北京，中央只要不搬走，北京的房價一定上漲。資源在這呢。北京第三產(chǎn)業(yè)比重高于上海，尤其是金融產(chǎn)業(yè)比重比上海還高。
第二是經(jīng)濟發(fā)展特色。目前漲的比較快的還是大城市。深訓(xùn)，上海一些省會的特殊城市，就是周邊沒有相關(guān)城市的，浙江，江蘇周邊都有，所以南京作為省會不是最高的，可能排第三第四的樣子，但是其它地區(qū)就一個城市，沒辦法，它只能往那跑，你只能到那買房子。
另外一個特殊情況，就是中國高鐵，都說這輪鄭州房子漲，為什么漲？因為米字型的高鐵快要成型了。鄭州高鐵通了以后，很多短途飛機取消了，兩小時的生活圈里有4億人。但是高鐵并不一定都帶來好處，也帶來壞處，比如鎮(zhèn)江，以前到鎮(zhèn)江玩還住一個晚上，現(xiàn)在去才17分鐘，現(xiàn)在沒人住了。東京和大阪通高鐵以后，大阪人都跑到東京了。就像天津人都跑到北京消費了。所以高鐵有時候把福利帶到大城市去了。
問答
問：我們前兩年判斷中國的房價肯定還得上漲，下決心在三亞海棠灣拿了340畝地，這塊地應(yīng)該怎么做呢？
任志強：我覺得越往后越難做，每一塊地都規(guī)劃個酒店，隔幾步一個酒店，滿足旅游需要，所有的住宅都限制死了，必須要有一個酒店�，F(xiàn)在大部分酒店要死了，現(xiàn)在單獨的酒店還可以，因為有會議區(qū)。
我昨天回來一看海棠灣，清水灣，死的樓大概得有一兩百萬，就是搭著架子沒人干活的，居住率大概5%，個別區(qū)域10%。很多房子沒賣出去，你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行，做個獨立的小鎮(zhèn)�，F(xiàn)在文化消費在快速上升階段，王中軍和很多地產(chǎn)商搞了旅游小鎮(zhèn)，全國已經(jīng)好幾個很成功的旅游小鎮(zhèn)了，有明星演員效應(yīng)等等，無論如何，你得先想好理由再干。要能做成有特色的，吸引人的項目。
問：出于投資的角度，保值增值的角度，人民幣持續(xù)貶值，這個時候應(yīng)該怎么做，國內(nèi)買房子還是出去買？
任志強：我不同意你說的，一般買房子的人沒時間去投資，已經(jīng)在干別的事，那個事干的挺好，沒尋思干個創(chuàng)業(yè)就買房子。真正做投資的，誰去買房子，投資賺的比房子多，有能力有本事投資的就去投資，不買房子。如果你有正常的工作，又不愿意丟了這工作，又不愿意去搞股票，剩下錢在那干嘛，可以去買房子。別說你干著企業(yè)，花錢買房子了。
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來源：長江商業(yè)評論
